Alltag meistern
(800)
 (146)
 (166)
 (141)
 (172)
 (175)
3.1800

Ladenfläche mieten – worauf Einzelhändler beim Gewerbemietvertag achten müssen

Ob Bastelshop, Obst- und Gemüsehandel oder Secondhandladen – die Standortwahl ist entscheidend für den Erfolg im Einzelhandel. Lage, Passantenfrequenz und Verkehrsanbindung sind nur einige Punkte, die Sie bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie berücksichtigen sollten.

Doch auch nachdem Sie die idealen Gewerberäume gefunden haben, gilt es vieles zu beachten. Vor allem der Gewerbemietvertrag und dessen konkrete Inhalte sollten gründlich auf den Prüfstand gestellt werden. Wir verraten, auf welche Aspekte Sie beim Gewerbemietvertrag unbedingt achten sollten.

 

Nur wenige Regelungen im Gewerbemietrecht

Im Unterschied zum Mietrecht für Wohnräume, das zahlreiche Rechte und Pflichten enthält, gibt es im Gewerbemietrecht vergleichsweise wenige Vorgaben. Denn der Gesetzgeber geht davon aus, dass die beiden Vertragsparteien bei einem Gewerbemietvertrag gleich „stark“ sind und daher die vertraglichen Vereinbarungen selbst untereinander aushandeln können. Auf einen ähnlich ausgeprägten Mieterschutz wie im Wohnraummietrecht können Sie sich bei der Anmietung von Gewerberäumen also nicht verlassen. Sollte es zu Streitigkeiten kommen, gelten einzig die im Vertrag festgehaltenen Vereinbarungen und Konditionen – ein überzeugender Grund, um den Gewerbemietvertrag vor der Unterzeichnung sorgfältig zu prüfen.

 

Grundlegendes zum Gewerbemietvertrag

Laut Gesetz muss der Gewerbemietvertrag erst ab einer Laufzeit von mehr als einem Jahr schriftlich verfasst sein. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie jedoch auch bei kürzeren Laufzeiten auf die Schriftform bestehen. So haben Sie stets einen Nachweis für die ausgehandelten Konditionen, mündliche Absprachen sind vor Gericht hingegen nur schwer zu beweisen. Zu den Punkten, die unbedingt im Gewerbemietvertrag aufgeführt werden sollten, gehören:

 

  • Vertragsparteien
  • Mietobjekt, inklusive Lage und Größe
  • Mietzweck
  • Nutzungsrechte und -umfang
  • Mietdauer und Kündigungsfristen
  • Miethöhe, Kaution und Betriebskosten

 

Darüber hinaus können Sie weitere Vereinbarungen frei verhandeln. Ob Konkurrenzschutz oder die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen: Im Gewerbemietrecht gilt Vertragsfreiheit.

 

Vertragspartei im Gewerbemietvertrag: Wer mietet?

Im Gewerbemietvertrag können sowohl natürliche als auch juristische Personen – etwa eine OHG, GmbH oder AG – als Vertragspartei auftreten. Wenn Sie für Ihren Laden also eine juristische Person gegründet haben, die einer Haftungsbeschränkung unterliegt, ist es sinnvoll, dass diese als Mieter im Gewerbemietvertrag auftritt. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Sie nicht als Ladenbesitzer mit Ihrem persönlichen Vermögen für etwaige Mietschulden haften. Führen Sie Ihren Laden als Einzelunternehmer oder haben Sie eine GbR bzw. OHG gegründet, bei denen die Gesellschafter jeweils mit ihrem vollen Privatvermögen haften? Dann sollten Sie zumindest versuchen, die Haftung für Mietschulden vertraglich auf einen bestimmten Zeitraum und eine gewisse Höhe zu begrenzen.

 

Wie lange mieten? Laufzeit und Kündigungsfrist im Gewerbemietvertrag?

Wenn Sie ein Geschäft neu eröffnen, aber auch bei einem Umzug in einen anderen Kiez besteht ein gewisses wirtschaftliches Risiko – eine allzu lange vertragliche Bindung ist daher nicht zu empfehlen. Denn einen Gewerbemietvertrag mit fest vereinbarter Laufzeit können Sie nicht ohne Weiteres vorzeitig kündigen. Besteht der Vermieter auf einer langen Mietdauer, sollten Sie zumindest eine Klausel aufnehmen lassen, die eine außerordentliche und vor allem kurzfristige Kündigung bei einer Geschäftsaufgabe ermöglicht. Auf der anderen Seite brauchen Sie natürlich ein gewisses Maß an Planungssicherheit. Daher raten Experten dazu, eine kürzere Vertragslaufzeit zu vereinbaren und zugleich eine Verlängerungsoption auszuhandeln. Wenn Sie dieses Optionsrecht dann fristgerecht vor Ende der Laufzeit schriftlich geltend machen, verlängert sich der Vertrag automatisch – idealerweise zu den bisherigen Konditionen. Diese Variante ist vor allem dann zu empfehlen, wenn Sie einen Laden in einer Gegend eröffnen, die das Potenzial zum Szenekiez hat.

 

Sofern es zur Kündigungsfrist im Gewerbemietvertrag keine gesonderte Vereinbarung gibt, greift § 580 a Abs. 2 BGB, wonach bei Geschäftsräumen spätestens am dritten Werktag eines Kalenderquartals die ordentliche Kündigung zum Ende des darauffolgenden Quartals zulässig ist. Das heißt, die Kündigungsfrist würde dann sechs Monate betragen.

 

Gewerbemietvertrag | Infos und Tipps

 

Automatischer Konkurrenzschutz: Benennen Sie Ihr Kerngeschäft

Bei Gewerberäumen haben Mieter laut ständiger Rechtsprechung einen Anspruch auf Konkurrenzschutz – und zwar auch dann, wenn im Gewerbemietvertrag keine entsprechende Klausel vereinbart ist. Denn der Vermieter muss Ihnen die Räume in einem zur vertragsgemäßen Verwendung geeigneten Zustand überlassen und diesen Zustand auch während der Mietdauer erhalten. Und ein vertragsgemäßer Gebrauch setzt eben voraus, dass die eigene Geschäftstätigkeit nicht durch benachbarte Mitbewerber beeinträchtigt wird. Das bedeutet, Sie müssen nicht explizit schriftlich fixieren, dass im selben Haus keine Räume an einen gleichartigen Geschäftsbetrieb vermietet werden dürfen – bei fehlender Vereinbarung im Gewerbemietvertrag gilt der „gesetzliche“ Konkurrenzschutz automatisch.

Dieser Anspruch auf Schutz vor Konkurrenz setzt voraus, dass die Art Ihres Geschäfts im Gewerbemietvertrag festgehalten wird. Dabei sollten Sie Ihre Geschäftstätigkeit und Ihr Angebot exakt beschreiben. Denn je detaillierter der Mietzweck aufgeführt ist, desto klarer können potenzielle Konkurrenten definiert werden. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang außerdem, dass sich der Schutz ausschließlich auf Ihr Hauptsortiment bezieht. Betreffen die Übereinstimmungen mit dem benachbarten Laden nur Ihre Nebenartikel, liegt laut dem BGH keine Konkurrenz im Sinne des Begriffs vor.

Werden spezielle Konkurrenzschutzklauseln in den Gewerbemietvertrag aufgenommen, handelt es sich um einen „vertraglichen“ Konkurrenzschutz. Diese Klauseln können entsprechend des gesetzlichen Konkurrenzschutzes formuliert sein, den Konkurrenzschutz für Vermieter beschränken sowie ausschließen oder den Schutz zugunsten des Mieters, etwa auf das Nebensortiment, erweitern. Sofern vertraglich vereinbarte Klauseln vorliegen, kann nicht auf den gesetzlichen Konkurrenzschutz zurückgegriffen werden. Daher sollten Sie als Mieter gründlich darauf achten, ob es eine entsprechende Klausel im Gewerbemietvertrag gibt und wie diese formuliert ist.

 

Miethöhe und Betriebskosten im Gewerbemietvertrag – worauf achten?

Im Unterschied zu Wohnimmobilien müssen sich Vermieter von Gewerberäumen nicht nach dem Mietspiegel richten, sondern können den Mietpreis individuell festlegen. In der Regel bestimmt sich die Höhe der zu zahlenden Miete nach Nachfrage und Angebot. Neben der Miethöhe sollten Sie im Gewerbemietvertrag unbedingt festhalten lassen, wie die Mietanpassung während der Laufzeit erfolgt. Zur Auswahl stehen üblicherweise folgende Varianten:

  • Festmiete
  • Staffelmiete
  • Umsatzmiete
  • Indexmiete

Die für Sie als Mieter günstigste Variante ist sicherlich die Vereinbarung einer Festmiete. Vermieter bestehen jedoch häufig auf einer Index- oder Staffelmiete. Die Umsatzmiete kommt meist bei Immobilien in gewinnträchtiger 1a-Lage zum Tragen. Zusätzlich zum Mietzins sind natürlich noch die Betriebskosten zu zahlen. Bei diesem Punkt sollten Sie genau hinsehen, denn bei Gewerberäumen können Vermieter weit mehr Kosten umlegen als bei Wohnräumen. So können beispielsweise auch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten als Betriebskosten veranschlagt werden.

Fazit: Beim Gewerbemietvertrag gibt es kaum gesetzliche Regelungen, der Gestaltungsspielraum ist nahezu unbegrenzt. Daher sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen, den Gewerbemietvertrag zu lesen und entsprechend Ihrer Vorstellungen zu gestalten. Denn je genauer die Vereinbarungen, die Sie mit Ihrem Vermieter treffen, umso geringer ist die Gefahr, dass es zu unliebsamen Überraschungen kommt, und desto unkomplizierter ist das Mietverhältnis.